Quartier en centre-ville, rue piétonne, zone d’activités en périphérie, centre commercial … Le choix de l’emplacement est un critère essentiel, voire vital. Mais comment s’assurer que le petit coin de paradis que vous avez repéré tiendra ses promesses sur le long terme ?
Un peu échaudé ce franchisé d’une enseigne de pizzeria installé à Marseille ! Bien qu’implanté en plein milieu d’une grande artère commerciale de la cité phocéenne, les résultats se font attendre. « Plusieurs commerces ont fermé entre le moment où j’ai réalisé mon étude de marché et celui où j’ai ouvert le restaurant. Résultat, le quartier attire moins et les clients se raréfient » témoigne l’entrepreneur, largement en deçà de ses prévisionnels de départ. Ce genre d’imprévus aurait pu être anticipés, voire évités, avec un peu de pratique pour viser une croissance effective. « La vérité absolue n’existe pas dans le commerce qui reste soumis à des événements non maîtrisables comme la météo ou le contexte politique. Mais quelques bons réflexes peuvent limiter le risque et permettre d’avoir de la visibilité sur la performance de son emplacement » explique Geoffrey Hahn, associé au cabinet Progressium et expert en immobilier commercial.
Compiler les données pour améliorer le potentiel de croissance d’une entreprise
Nombre de piétons par heure, jours les plus fréquentés, horaires de grosse affluence, trottoir emprunté, entrée de parking la plus utilisée… Toutes ces datas permettent de connaître le flux commercial et de quantifier le potentiel business d’un emplacement pour une croissance potentielle. « Certaines CCI installent des compteurs de passage et proposent gratuitement ce genre de services. Des organismes comme My Traffic ou Galigeo sont également spécialisés dans les études de flux » indique Geoffrey Hahn.
Ces sources de données chiffrées doivent être croisées avec des projections sociaux démographiques, véritables boules de cristal pour mesurer le dynamisme futur d’un quartier ou d’une zone commerciale. « Nous épluchons les autorisations de permis de construire recensées sur la base de données Sitadel. Cela permet de déterminer les arrivées de population à des endroits précis et de modéliser le profil des arrivants (cadres, retraités, étudiants…) » ajoute Nicolas Louis-Amédée, expert au sein du cabinet Territoires et Marketing. Ces données de géo-marketing sont précieuses pour projeter son business et son emplacement.
Mener une enquête de terrain pour s’immerger dans la réalité
Aller sur le terrain est une autre solution pour faire une estimation de la croissance et sentir les choses. « La data n’analyse que des chiffres, il faut vérifier sur place à un instant T pour limiter le risque d’une information caduque » insiste Geoffrey Hahn. Cette immersion terrain sous-entend d’interroger les commerçants alentour, les agents immobiliers, de repérer les locaux vacants qui pourraient attirer un concurrent et de faire un détour par… le café du coin. « C’est l’endroit où les ragots du quartier circulent le plus : qui va vendre son local, le fermer, qui arrive, quelle rue va être en travaux… C’est anodin mais très instructif » conseille Geoffrey Hahn.
Dans un centre commercial ou en retail park, au-delà de repérer les flux piétons, une visite du parking s’impose. « Cela permet d’observer les points d’accès : par ou rentrent les voitures, où se garent-elles ? Un emplacement trop éloigné de la porte du parking peut être handicapant sur le long terme » poursuit le spécialiste.
Cuisiner les « sachants » pour mesurer la croissance
Bailleurs, service urbanisme de la mairie, managers de centre-ville… Ces interlocuteurs ont toujours un coup d’avance sur ce qui va se passer dans un centre commercial, un quartier ou une ZAC. « En centre-ville, des projets de réaménagements urbains peuvent tout changer pour un franchisé. Une rue qui passe à sens unique, des travaux d’assainissement, un parking qui devient payant… À l’inverse, l’arrivée d’une nouvelle enseigne, la création de places de stationnement, la construction d’un lycée ou d’un ensemble de bureaux sont des opportunités à saisir pour une croissance maximale. Il ne faut pas hésiter à interroger le service commerce des mairies ou des communes car ils possèdent souvent ce type d’informations » recommande Nicolas Louis-Amédée.
Pour les bailleurs de centres commerciaux, plus difficile, mais il est toujours possible de leur tirer les vers du nez en feignant son intérêt pour un emplacement vacant. « Parmi les questions à leur poser : qui sont les enseignes locomotives, quelle est la durée des baux signés avec elles, les autorisations administratives pour d’éventuels projets d’installation d’un food-court ou d’un cinéma sont-elles signées, les recours sont-ils purgés… » préconise Sabine Paragon, fondatrice de Smart retail, un cabinet conseil en immobilier commercial. La curiosité et le culot n’ont, dans ce cas de figure, rien d’un vilain défaut.
Notre résumé en 5 points clés par L’Express Connect IA
(vérifié par notre rédaction)
Voici un résumé en cinq points clés de l’article sur le sujet : les conseils pour évaluer la croissance potentielle d’un futur emplacement commercial.
Importance de l’analyse de données : Pour qu’une entreprise évalue un emplacement, il est essentiel de compiler des sources, telles que des études et des données sur le flux de piétons et de véhicules, ainsi que des statistiques sur les jours et horaires d’affluence. Des outils spécialisés comme My Traffic peuvent aider à obtenir ces demandes.
Projections sociodémographiques : Il est crucial de croiser les données sur le flux commercial avec les projections sociodémographiques pour anticiper le dynamisme futur d’un quartier et la relance de la croissance. Analyser les permis de construire permet d’évaluer les évolutions de la population locale, leur demande et d’adapter son projet commercial en conséquence.
Enquête de terrain : Visiter l’emplacement et mener des enquêtes auprès des commerçants et habitants permet de créer une réelle valeur ajoutée, pour recueillir des informations qualitatives afin d’éviter les pièges des données obsolètes. Observer les déplacement des clients et examiner l’environnement immédiat sont des étapes clé pour s’imprégner de la réalité du marché et de la demande pour une croissance maximale.
Consultation des experts locaux : Interagir avec des bailleurs, des agents immobiliers, et le service urbanisme de la mairie est une source d’informations essentiel. Ces acteurs peuvent fournir des informations précieuses sur les projets de réaménagement, les tendances du marché et des opportunités potentielles qui pourraient impacter la rentabilité de l’emplacement.
Curiosité et initiative : Poser des questions pertinentes aux bailleurs de centres commerciaux peut révéler des informations stratégiques sur la croissance potentielle. L’attitude proactive et la capacité à s’informer en profondeur sur un emplacement, en faisant preuve de curiosité, sont des atouts importants pour tout entrepreneur souhaitant réussir sur son futur site dans les prochaines années.
